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ߣadminԴδ֪ڣ2023-03-09

社论:相″场的力量,房市才能健康发?

倍受呵护的房市,能否跨越寒冬,备受关注€?/p>

20日中国基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(4号文),让射向房市的第三支箭更为丰富?/p>

¤、€券和股权等三支箭的加力提效,能否让房市走出严寒,目前市场充斥着各种噪声。一方面,有关房市回暖的造势几乎拉满了弦,一些房产中介口号喊得山响€另€方面,许多房企和居民都在小心翼翼修复资产负€表。最新数据显示,截至2?1日,66家发?022年度业绩预告的房企,预计归母€利润之和将亏损超千亿,有36家采取资产计提减值准备;同时,许多居民提前还贷,惊动了央行和银保监会?/p>

不动产私募投资基金是引入房市的专业市场主体,有助于丰富房市交易结构€?/p>

房市严冬之下,期待市场回暖之情可以理解,每一个行业和工种背后,都是从业€的柴米油盐;同时,企业和居民去杠杆是为了更好出发€?/p>

为此,只要尊重常识和理€,就能清晰认识到中国房市不会V形反转,只能是L形复苏€毕竟,当前房市已是买方市场,有效需求不足是房市必须面对的现实,高€坚挺的房价持续施压于整个经济社会的投资边际收益率,抬高市场风险溢价,拉低经济潜在增长率,这是当下必须优先解决的问题。否则越来越多的企业和居民会加入去杠杆队伍中,市场将找不到坚固的信用支点,来改善€求收缩和预期转弱?/p>

同样,以万亿计的新增居民存款,是典型的信用收缩型存款增加,用诺奖得主塞勒的心理账户分析,居民看似新增的这部分存款,其实早已‘定了非即期消费的特定用€€?/p>

因此,当前用非市场手段稳房市,只是权宜之计,而要真正推进房市的健康发展,必须且只能相″场力量,尊重市场逻辑?/p>

相信市场力量,推动房市健康发展,首先要营造一个具有深厚风险承载能力的市场。市场本质上是交易和配置风险的场€,风险只有€过市场配置到能有效管理的市场主体手中,才能得到有效管控,否则风险只会以滚雪球的方式转移?/p>

目前房企大幅计提减€准备,及居民积极主动提前还贷也好,被动地成为法拍房也罢,都是把自身不能管控的风险,交给具有更高风险可承载能力和管理能力的人去打理€?/p>

为此,支持房地产融资的三支箭,要真正发挥效用,就必须有市场主体作为信用支点,而当下居民和企业修复资产负€表,就是在为新的信用支点做积极准备?/p>

相信市场力量,推动房市健康发展,还需完善市场的深度和厚度。最近比较刺眼的烂尾楼€提前还贷€法拍房、预售金挪用等问题,其实投射出的是市场交易品种等的有限,不能¤交易双方的诉求和偏好,€限制了市场的深度和厚度?/p>

如提前还贷,暴露按揭贷款产品单一,市场缺乏可变利率的按揭贷款产品,无法满足购房€有效管理好跨期风险,€只能用脚投票,承受很高的市场交易成本€又如法拍房,也是市场缺乏有效的存量风险交易,最终只能拖到完全风险暴露€?/p>

因此,尽快开发诸如可变利率的按揭贷款产品,开发与房地产相关的利率互换、收益互换等金融风险管控工具等,以增强市场的风险识别、定价€交易€处置能力,提升市场消化吸收风险的能力,才是房市健康稳定的基石€?/p>

此外,相″场力量,就要为消费€营造一个自律自治的市场场景,营造一个对等博弈的交易秩序。当前不论是消费者在提前还贷上遭遇的阻碍,还是不幸遭遇烂尾楼等,本质上缘于房市在交易制度上存在不对等交易问题?/p>

因此,要相信市场的力量,就亟须为市场力量的正当活动创造条件,建议引入集体诉讼、辩方举证及争议和解制度等,提高消费者在交易中的对等地位,降低消费€权利伸张的成本?/p>

相信市场的力量,并为市场力量护卫自身合法权益提供交易制度、程序正义和法律法规上的保障,是房市健康发展的根本保障€?/p>

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